Kupovina stana u Crnoj Gori: vodič za kupce iz Srbije i BiH (2026)

Ko može da kupi stan u Crnoj Gori

Stan u Crnoj Gori može da kupi i fizičko lice koje nije crnogorski državljanin. Zakon o svojinsko-pravnim odnosima dozvoljava strancima da steknu svojinu na stanu ili kući. Ograničenja iz člana 415 tog zakona odnose se na poljoprivredno i šumsko zemljište, prirodna bogatstva, spomenike kulture, pojas od jednog kilometra uz kopnenu granicu i ostrva. Stan u stambenoj zgradi na primorju nije u toj grupi.

Za kupovinu stana ne treba vam boravak u Crnoj Gori. Kupovina ide kroz iste korake za svakog kupca: provera dokumentacije, ugovor kod notara, plaćanje preko banke i upis u katastar. Za kupce iz Srbije i Bosne i Hercegovine razlike postoje kod prenosa novca, godišnjeg poreza i boravka, pa su opisane posebno u nastavku.

Koraci kupovine: od predugovora do uknjižbe

Kupovina stana od investitora obično ide u pet koraka. Redosled je isti i za stan u izgradnji i za useljiv stan. Razlikuje se samo trenutak kada se stan upisuje u katastar.

1. Izbor stana Uporedite lokacije, tipove stanova i faze gradnje. Obilazak može biti uživo ili video pozivom, a osnove, cene i spisak slobodnih stanova šaljemo na upit. Aktuelna ponuda je na strani Novogradnja i stanovi u izgradnji. Kako se lokacije razlikuju po udaljenosti od mora i ceni, uporedili smo u tekstu Gde kupiti stan u Crnoj Gori, a prosečne cene kvadrata su u tekstu Koliko koštaju stanovi u Crnoj Gori.
2. Provera dokumentacije Pre prve uplate proverite list nepokretnosti: ko je vlasnik zemljišta i da li postoje hipoteke ili drugi tereti. Proverite i građevinsku dozvolu, odnosno prijavu građenja za projekte započete po ranijem zakonu.
3. Predugovor kod notara Predugovor koji vas obavezuje mora biti u formi notarskog zapisa, jer se na njega primenjuje forma glavnog ugovora (član 40 Zakona o obligacionim odnosima i član 52 Zakona o notarima). Rezervacija bez notarskog zapisa ne stvara pravo na stan.
4. Plaćanje preko banke Cena se plaća bankarskim transferom, prema dinamici iz ugovora. Gotovinom se nepokretnost ne može platiti u iznosu od 10.000 € ili više.
5. Ugovor o kupoprodaji i uknjižba Ugovor o kupoprodaji je takođe notarski zapis. Na osnovu njega se pravo svojine upisuje u katastar nepokretnosti, a novi vlasnik u roku od 30 dana podnosi opštini poresku prijavu za porez na nepokretnosti.

Plaćanje: bankarski transfer i novac iz Srbije

Od 12. maja 2026. banke i pružaoci platnih usluga u Crnoj Gori ne smeju da prime gotovinu od 10.000 € ili više za promet nepokretnosti. Tako propisuju izmene Zakona o sprečavanju pranja novca i finansiranja terorizma, a više manjih povezanih uplata može se tretirati kao jedna uplata. Zato se kupoprodajna cena plaća bankarskim transferom, prema dinamici iz ugovora.

Za kupce iz Srbije važan je član 12 Zakona o deviznom poslovanju: plaćanje radi sticanja svojine na nepokretnosti u inostranstvu vrši se slobodno. Banka u Srbiji najčešće traži predugovor ili ugovor o kupoprodaji kao osnov plaćanja i instrukcije za uplatu. Tačan spisak dokumenata, rok i troškove transfera proverite u svojoj banci pre prve uplate, jer se razlikuju od banke do banke.

Porezi pri kupovini: PDV kod novogradnje, porez na promet kod polovnih

Koji porez plaćate zavisi od toga da li je stan nov. Kod prvog prometa novogradnje od investitora koji je u sistemu PDV-a obračunava se PDV od 21%, a porez na promet nepokretnosti se ne plaća. Pre potpisivanja proverite da li je PDV iskazan u ceni iz ugovora.

Kod polovnog stana kupac plaća porez na promet nepokretnosti. Od 1. januara 2024. stope su progresivne:

Porez na promet plaća kupac. Obavezu prijavljuje poreskom organu u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, a porez plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Osnovica je tržišna vrednost koju utvrđuje poreski organ, pa ne mora biti ista kao cena iz ugovora.

Porez i troškovi kupovine stana, detaljno →

Troškovi: notar, katastar, advokat

Pored cene stana računajte na troškove koji se plaćaju jednom, pri kupovini. Najveći je notarski zapis ugovora, a njegovu cenu određuje tarifa, ne notar. Advokata angažujete po želji, na primer za proveru dokumentacije pre prve uplate.

Za stanove Aura Vittalis na upit šaljemo obračun cene i troškova za konkretan stan.

Godišnji porez na stan

Posle kupovine vlasnik svake godine plaća porez na nepokretnosti. Uvodi ga opština, po stopi od 0,25% do 1% tržišne vrednosti (član 9 Zakona o porezu na nepokretnosti). Za sekundarni stan raspon je od 0,3% do 1,5% (član 10). Sekundarni je stan koji nije prebivalište ili mesto stalnog boravka vlasnika (član 11), pa se stan za odmor kupca koji živi u Srbiji ili BiH po pravilu oporezuje po toj stopi. Državljanstvo samo po sebi nije kriterijum.

Opština donosi rešenje do 30. aprila, a porez se plaća u dve jednake rate, do 30. juna i do 31. oktobra. Lastva Grbaljska i Radanovići pripadaju opštini Kotor, a Rafailovići i Bečići opštini Budva, pa stopu za vaš stan određuje ta opština. Stope i koeficijente zona za opštinu Kotor navodimo na strani Prodaja stanova u Lastvi Grbaljskoj. O samim naseljima pišemo u tekstovima Lastva Grbaljska i plaža Jaz i Rafailovići i Bečići.

Kupovina stana u izgradnji: šta proveriti

Kada kupujete stan koji se još gradi, pre prve uplate proverite:

• list nepokretnosti: vlasništvo nad zemljištem, hipoteke i drugi tereti (G list);
• građevinska dozvola, odnosno prijava građenja za projekte započete po ranijem zakonu;
• reference investitora: šta je ranije gradio i prodao;
• ugovor u formi notarskog zapisa, sa tačnim opisom stana, cenom, rokom završetka i ugovornom kaznom za kašnjenje;
• uplate vezane za faze gradnje, uvek preko banke.

Kod stana u izgradnji upis u katastar dolazi kasnije. Uknjižba je upis prava svojine u katastar nepokretnosti na osnovu ugovora u formi notarskog zapisa, a stan kao poseban deo zgrade u pravilu se upisuje tek kada je objekat završen i ispuni uslove za upis. Pre potpisivanja pitajte notara ili advokata da li se vaš ugovor može upisati u katastar kao zabeležba ili predbeležba dok zgrada nije završena. Taj upis nije automatski.

Fazu gradnje za svaki naš projekat prikazujemo na strani projekta, a pregled svih projekata, od stanova u izgradnji do rasprodatih, je na strani Nekretnine Crna Gora.

Kredit za nerezidente

Stambeni kredit u Crnoj Gori može da dobije i stranac, ali uslovi zavise od banke. Lovćen banka nudi kredit za nerezidente za kupovinu nekretnina, sa rokom do 120 meseci i iznosom do 500.000 €. CKB stambeni kredit je dostupan i nerezidentima, ali uz zaposlenje i regulisan boravak u Crnoj Gori. Uobičajeno obezbeđenje je hipoteka na nekretnini, a kamatu i učešće proverite direktno u banci.

Kredit za stan u Crnoj Gori, detaljno →

Boravak u Crnoj Gori za državljane Srbije

Prema Ministarstvu spoljnih poslova Srbije, državljani Srbije mogu da borave u Crnoj Gori do 30 dana sa važećom ličnom kartom, odnosno do 90 dana sa važećim pasošem. Kupovina stana ne daje automatski pravo na duži boravak. Osnovi privremenog boravka propisani su crnogorskim Zakonom o strancima (izmene objavljene u Službenom listu CG 3/2026), pa uslove za duži boravak proverite kod nadležnih organa pre nego što na njih računate.

Naši projekti. Aura Vittalis prodaje stanove direktno kao investitor: novogradnju u Rafailovićima kod Bečića (opština Budva) i stanove i vile u Lastvi Grbaljskoj (opština Kotor). Sve tekstove za kupce objavljujemo u rubrici Vodič.