Kod kupovine novog stana od investitora koji je u sistemu PDV-a, PDV od 21% je već u ceni i porez na promet se ne plaća. Za polovan stan kupac plaća porez na promet od 3% do 6%. Pored toga plaćaju se notar i upis u katastar, a posle kupovine i godišnji porez na stan u Crnoj Gori, koji određuje opština.
Opšte informacije, nije pravni ni poreski savet. Stope i rokovi su po propisima važećim na dan provere, 25.09.2026. Izvor je naveden uz svaki podatak i na dnu teksta. Pre potpisivanja ugovora obračun proverite kod notara ili poreskog savetnika.
PDV ili porez na promet: od čega zavisi
Koji porez se plaća pri kupovini zavisi od dve stvari: da li se stan prodaje prvi put i da li je prodavac u sistemu PDV-a.
- Novogradnja od investitora u sistemu PDV-a. Na prvi promet novog stana obračunava se PDV od 21%, a porez na promet nepokretnosti se ne plaća. PDV je po pravilu sadržan u ceni koju ugovarate; pitajte da li je iskazan u ceni i neka to piše u ugovoru.
- Polovan stan. Kad se na promet ne obračunava PDV, što je najčešći slučaj kod polovnog stana, kupac plaća porez na promet nepokretnosti.
Od 1. januara 2024. porez na promet je progresivan: 3% na vrednost do 150.000 €, 5% na deo od 150.000 do 500.000 € i 6% na deo iznad 500.000 €. Osnovica je tržišna vrednost koju utvrđuje poreski organ, a ne nužno cena iz ugovora. Kupac prijavljuje promet poreskom organu u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, a porez plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja (KPMG, Asistent.me).
Porez na promet za polovan stan: primeri obračuna
| Tržišna vrednost | Obračun | Porez na promet |
|---|---|---|
| 100.000 € | 3% × 100.000 € | 3.000 € |
| 200.000 € | 3% × 150.000 € + 5% × 50.000 € | 7.000 € |
| 300.000 € | 3% × 150.000 € + 5% × 150.000 € | 12.000 € |
Stope važe od 01.01.2024. Kod prvog prometa novogradnje od investitora u sistemu PDV-a ovaj porez se ne plaća.
Notar: ugovor mora biti notarski zapis
Predugovor koji vas obavezuje i ugovor o kupoprodaji stana moraju biti u formi notarskog zapisa (član 52 Zakona o notarima i član 40 Zakona o obligacionim odnosima). Rezervacija bez notarskog zapisa ne stvara pravo na stan.
Naknadu notara određuje Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Službeni list CG 49/2026). Notarski zapis ugovora o kupoprodaji košta 420 € kada je vrednost od 60.000 do 80.000 € i 480 € za vrednost od 80.000 do 120.000 €. Iznad 120.000 € dodaje se 13 € na svakih započetih 15.000 €, a najviše 8.000 €. Na naknadu se obračunava PDV. Za stan od 150.000 € to je 480 € + 2 × 13 € = 506 €, plus PDV. Notara najčešće plaća kupac, ako ugovorom nije drugačije dogovoreno.
Upis u katastar, advokat i plaćanje
Posle potpisivanja ugovora vlasništvo se upisuje u katastar nepokretnosti, koji vodi Uprava za katastar i državnu imovinu. Takse za upis po pravilu plaća kupac. Iznos zavisi od vrste upisa, pa ga proverite kod notara pre potpisivanja. Stan u izgradnji se kao poseban deo zgrade upisuje tek kada je objekat završen i ispuni uslove za upis. Šta kupac tada treba da proveri, objašnjavamo u vodiču Kupovina stana u Crnoj Gori.
Advokat nije obavezan, ali ga možete angažovati da pre potpisivanja pregleda list nepokretnosti i ugovor. Honorar je stvar dogovora.
Cena se plaća preko banke. Od 12. maja 2026. banke i pružaoci platnih usluga ne smeju da prime gotovinu od 10.000 € ili više za promet nepokretnosti, a više manjih povezanih uplata može se tretirati kao jedna (Investitor.me). Troškove međunarodnog prenosa novca proverite u svojoj banci pre prve uplate.
Troškovi kupovine stana na jednom mestu
| Stavka | Iznos ili stopa | Ko plaća |
|---|---|---|
| PDV (novogradnja, investitor u sistemu PDV-a) | 21%, sadržan u ceni | kupac, kroz cenu |
| Porez na promet nepokretnosti (kad se ne plaća PDV, najčešće polovan stan) | 3% do 150.000 €, 5% na deo do 500.000 €, 6% iznad toga | kupac |
| Notarski zapis ugovora | 420 € (60.000–80.000 €), 480 € (80.000–120.000 €), iznad toga + 13 € na svakih započetih 15.000 €; plus PDV | najčešće kupac |
| Upis u katastar | taksa po vrsti upisa | kupac |
| Advokat | po dogovoru, nije obavezan | kupac, po želji |
| Godišnji porez na nepokretnosti | 0,25–1% tržišne vrednosti; sekundarni stan 0,3–1,5% | vlasnik, svake godine |
Izvori: KPMG, Asistent.me, Tarifa notara (Sl. list CG 49/2026), Zakon o porezu na nepokretnosti. Stanje na dan 25.09.2026.
Godišnji porez na stan u Crnoj Gori
Posle kupovine svake godine plaćate godišnji porez na nekretnine, koji zakon zove porez na nepokretnosti. Uvodi ga opština u okviru koji propisuje Zakon o porezu na nepokretnosti: od 0,25% do 1% tržišne vrednosti (član 9), odnosno od 0,3% do 1,5% za sekundarni stan (član 10).
Sekundarni je stan koji nije prebivalište ili mesto stalnog boravka vlasnika (član 11). Presudno je prebivalište, a ne državljanstvo. Za stan koji je prebivalište vlasnika porez se umanjuje za 20% i još po 10% za svakog člana domaćinstva, najviše do 50% (član 12).
Tržišnu vrednost ne procenjujete vi, nego opština: prosečna tržišna cena kvadrata množi se površinom stana i koriguje koeficijentima lokacije, kvaliteta i starosti objekta (član 6a).
Opština Kotor: Lastva Grbaljska i Radanovići
Po Odluci o porezu na nepokretnosti Opštine Kotor (prečišćen tekst sa izmenama 049/19, 001/21 i 065/22) stopa je 0,27% za stan koji je prebivalište vlasnika i 0,70% za sekundarni stan. Prosečnu cenu kvadrata opština uzima iz podataka Monstata o novogradnji za prethodnu godinu. Deo katastarske opštine Lastva do 1.000 m vazdušne linije od magistrale M-2 (današnji put M-1) je u zoni VI (koeficijent 0,80), a ostatak u zoni VIII (koeficijent 0,35). Za orijentaciju: stopa od 0,70% znači 70 € godišnje na svakih 10.000 € utvrđene vrednosti.
Stanovi u Lastvi Grbaljskoj su u opštini Kotor, iako je centar Budve bliži od Kotora, pa porez za njih utvrđuje Opština Kotor.
Opština Budva: Rafailovići
Za stanove u Rafailovićima, gde je naš projekat Aura New, porez utvrđuje Opština Budva svojom odlukom. Kotorske stope i zone se na Budvu ne primenjuju, pa važeću odluku proverite u Opštini Budva pre kupovine.
Rokovi posle kupovine
- Ugovor kod notara. Notar je po zakonu dužan da ugovor dostavi opštini u roku od deset dana od zaključenja (član 7).
- Porez na promet, ako se plaća. Prijava u roku od 15 dana od zaključenja ugovora, plaćanje u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.
- Poreska prijava za porez na nepokretnosti. Podnosite je opštini u roku od 30 dana od sticanja stana (član 16).
- Upis u katastar. Na osnovu ugovora u formi notarskog zapisa.
- Prvo godišnje rešenje. Porez za jednu godinu duguje onaj ko je vlasnik 1. januara te godine. Opština rešenje donosi do 30. aprila, a porez se plaća u dve jednake rate, do 30. juna i do 31. oktobra (član 15).
Novi stan od investitora ili polovan: šta plaćate preko cene
Najveća razlika je porez na promet. Primer za stan od 150.000 €:
| Preko cene stana | Novogradnja od investitora u sistemu PDV-a | Polovan stan |
|---|---|---|
| Porez na promet | ne plaća se (PDV je u ceni) | 4.500 € (3% od 150.000 €) |
| Notarski zapis | 506 € + PDV | 506 € + PDV |
| Upis u katastar | taksa po vrsti upisa | taksa po vrsti upisa |
| Godišnji porez | po odluci opštine | po odluci opštine |
Osnovica poreza na promet je tržišna vrednost koju utvrdi poreski organ, pa iznos može odstupiti od primera.
Zato pre ugovora pitajte prodavca da li je u sistemu PDV-a i neka to piše u ugovoru. Ako razmatrate stan u našim projektima, Aura New u Rafailovićima ili u Lastvi Grbaljskoj, za tačne troškove notara i upisa pitajte nas za obračun za konkretan stan. Koliko stan u proseku košta po kvadratu, pregledali smo u tekstu Koliko koštaju stanovi u Crnoj Gori.
Česta pitanja o porezu i troškovima
Koliki je porez na promet za polovan stan od 200.000 € (primer obračuna po stopama 3% i 5%)?
Porez na promet je progresivan: 3% se obračunava na prvih 150.000 €, a 5% na deo od 150.000 do 500.000 €. Za stan tržišne vrednosti 200.000 € to je 4.500 € (3% od 150.000 €) i 2.500 € (5% od 50.000 €), ukupno 7.000 €. Porez plaća kupac. Osnovica je tržišna vrednost koju utvrdi poreski organ, pa iznos može odstupiti ako se ona razlikuje od cene iz ugovora. Stope važe od 01.01.2024, stanje na dan 25.09.2026. Izvor: KPMG, Asistent.me.
Kada novi vlasnik dobija prvo rešenje za porez na nepokretnosti?
Porez na nepokretnosti za jednu godinu duguje onaj ko je vlasnik 1. januara te godine (čl. 4 i 7 zakona). Ako stan kupite tokom 2026, prvo rešenje na vaše ime po pravilu stiže za 2027: opština ga donosi do 30. aprila, a porez se plaća u dve jednake rate, do 30. juna i do 31. oktobra (čl. 15). Poresku prijavu ipak podnosite opštini u roku od 30 dana od kupovine (čl. 16). Stanje po zakonu na dan 25.09.2026. Izvor: Zakon o porezu na nepokretnosti.
Detaljnije u vodiču o kupovini stana
- Koliki je porez na kupovinu stana u Crnoj Gori?
- Ko plaća porez na promet nepokretnosti u Crnoj Gori i u kom roku?
- Koliko košta notar pri kupovini stana u Crnoj Gori?
- Koliki je godišnji porez na stan u Crnoj Gori?
- Da li kupac iz Srbije plaća veći godišnji porez na stan u Crnoj Gori?
- Koliki su dodatni troškovi kupovine novog stana od investitora u Crnoj Gori?
Izvori
- Zakon o porezu na nepokretnosti (Sl. list CG 25/2019 i 49/2022), čl. 4, 6a, 7, 9–12, 15 i 16
- Odluka o porezu na nepokretnosti Opštine Kotor, prečišćen tekst (049/19, 001/21, 065/22)
- KPMG Crna Gora: izmene poreskih propisa (progresivne stope poreza na promet od 01.01.2024)
- Asistent.me: porez na promet nepokretnosti
- Inflacija.me: vodič kroz porez na promet nepokretnosti
- Tarifa o naknadama za rad i naknadama troškova notara (Sl. list CG 49/2026)
- Zakon o notarima, čl. 52
- Zakon o obligacionim odnosima, čl. 40
- Investitor.me: zabrana gotovinskih uplata od 10.000 € za nepokretnosti (03.06.2026)
Poslednja provera izvora: 25.09.2026. Tekst ažuriramo kada se promene propisi ili tarife.